Po období nejistoty a změn způsobených obměnou politické reprezentace přichází čas, kdy konečně známe finální podobu nového stavebního zákona (dále jen „NSZ“). Níže naleznete přehled těch nejzásadnějších témat, která by Vám určitě neměla uniknout.
Kdy začíná NSZ platit?
Pro běžné stavby (rodinné domy, bytová výstavba, další) je NSZ relevantní od 1. 7. 2024. Do té doby se postupuje podle dosavadního stavebního zákona (dále jen „SZ“). Jedinou výjimku představují tzv. vyhrazené stavby (dálnice, železnice a další záměry vymezené v příloze č. 3 NSZ), na které se NSZ vztahuje již od 1. 1. 2024.
Povolení
V současné době se většina staveb povoluje 2 povoleními. Nejprve se umístí do území (územní rozhodnutí) a následně se povolí její stavba (stavební povolení). SZ již dnes zná možnost spojení těchto řízení a umožňuje vydání společného povolení namísto 2 výše uvedených.
Nově se stavby budou povolovat pouze jedním povolením. Ministerstvo pro místní rozvoj dosud nevydalo prováděcí právní předpisy, a proto zatím není zřejmé, jaké všechny záležitosti budou povolením řešeny. V odborných kruzích se nicméně mluví o tom, že povolení bude řešit detaily ÚR+. Tedy nadále by měly být relevantní všechny záležitosti dnešního územního rozhodnutí a navíc část záležitostí stavebního povolení (architektonicko-stavební řešení a stavebně konstrukční řešení).
Zároveň dojde ke zrušení všech alternativních forem rozhodnutí. Zaniknou tak instituty územního souhlasu, ohlášení, certifikátu autorizovaného inspektora a veřejnoprávní smlouvy. Kategorie záměrů, které žádné povolení nevyžadují zůstává (půjde o tzv. drobné stavby vymezené v příloze č. 1 NSZ).
Státní správa a integrace
„Jeden úřad, jedno řízení a jedno razítko.“ „Zrychlení a zjednodušení povolovacího procesu.“ To bylo motto a cíle, se kterými vstupoval NSZ do legislativního procesu. Výsledná podoba se bohužel od těchto cílů zásadně vzdálila a byť lze přivítat určité dílčí změny, žádná podstatná rekodifikace se ve skutečnosti nekoná.
Státní správa bude uspořádána tak, jako ji známe víceméně dnes. Stavební úřady na úrovni obcí a krajů, které vedou stavební řízení a řada dotčených orgánů, které hájí rozlišné veřejné zájmy pomocí závazných stanovisek.
Určitý posun představují (i) staronové koordinované závazné stanovisko, (ii) tzv. jednotné enviromentální stanovisko, (iii) integrace vybraných agend pod stavební úřad a (iv) zrušení některých závazných stanovisek.
Z hlediska zkrácení a zjednodušení procesu povolování však to podstatné zůstává při starém.
Kromě výše uvedeného vzniká jeden nový úřad s celostátní působností, Dopravní a Energetický stavební úřad, který bude mít na starosti zejména povolování vyhrazených staveb. Současně zanikají speciální stavební úřady (vodoprávní, dopravní, báňské), které vedly stavební řízení pro určité stavby.
Účast spolků
Účastníky řízení budou za určitých podmínek nově opět různé ekologické spolky. Předpokladem účasti bude vedle obecných podmínek to, že se řízení dotýká otázek kácení stromů, udělení výjimky ze zákazu u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů. Vzhledem k tomu, že mezi tyto druhy patří např. mravenci nebo čmeláci, lze předpokládat, že účast spolků v řízeních rapidně naroste.
Konec „ping-pongu“
Velice pozitivně hodnotíme konec tzv. ping-pongu, tedy opakovaného vydávání nezákonných nebo nesprávných rozhodnutí a jejich rušení odvolacím orgánem, který věc vrátí zpět prvnímu stupni. Nově bude odvolací orgán namísto zrušení rozhodnutí povinen rozhodnutí změnit. Domníváme se, že zato změna má potenciál zásadním způsobem zkrátit zejména sporná řízení a zároveň zajistit účinnější sjednocování praxe stavebních úřadů na krajské úrovni.
Digitalizace
Dlouho očekávaný posun by mohla přinést rovněž digitalizace. Projekt, který politici slibují 12 let a který oficiálně běží od roku 2020 by měl od 1. 7. 2024 umožnit stavebníkům podat žádost o povolení elektronicky prostřednictvím Portálu občana. Již dnes bohužel víme, že dodržení tohoto termínu není reálné. Vypsané veřejné zakázky jsou rušeny, nově vypisovány, vybavení stavebních úřadů je mnohdy nedostatečné a vůbec nic nenasvědčuje tomu, že by za necelý rok měl systém fungovat.
Cílem projektu je, aby podaná žádost, včetně projektové dokumentace „obíhala“ sama úřady a nemusel je obíhat stavebník. Systém má žádost předat všem dotčeným orgánům a vlastníkům dopravní a technické infrastruktury a umožnit jim se k záměru ve lhůtě vyjádřit. V případě jejich marného uplynutí pak obdobně jako dle SZ nastává fikce závazného stanoviska.
V tomto ohledu stojí za to upozornit, že až jednou bude digitalizace fungovat, bude díky této změně možné účinně a jednoduše sledovat lhůty pro uplatnění závazných stanovisek, což dnes musí stavebník složitě dokládat nebo dokonce některé stavební úřady vyžadují vydání potvrzení dotčeného orgánu, že k fikci došlo.
Doplňme, že stavebník bude mít nadále možnost dotčené orgány a další subjekty oslovit sám jako doposud.
Územní plánování
Oblast, po jejíž zásadnější úpravě volala řada měst a obcí doznala spíše kosmetických úprav. Za zmínku stojí zejména:
- sjednocení procesu pořízení veškeré územně plánovací dokumentace (ať už na celostátní úrovni, krajské nebo obecní),
- zavedení jednotného standardu územně plánovací dokumentace,
- zrušení možnosti zkráceného postupu pořízení změny územního plánu a
- stanovení maximální doby platnosti pro stavební uzávěry.
Dále je zajímavé, že obce budou mít možnost podmínit výstavbu v určitých plochách nebo koridorech zpracováním územní studie nebo regulačního plánu nebo uzavřením plánovací smlouvy. Tyto podmínky pak budou časově omezené, a to na 6 let v případě územní studie a regulačního plánu a na 4 roky v případě plánovací smlouvy. Marným uplynutím těchto lhůt pozbývají podmínky své platnosti a povolování v dané lokalitě již není v tomto ohledu omezeno.
Požadavky na výstavbu a projektové dokumentace
NSZ obsahuje základní vymezení požadavků na výstavbu; přičemž podrobnější úprava je ponechána na prováděcí právní předpisy. Vzhledem k tomu, že tyto předpisy zatím nejsou vydány, nemůžeme rozebrat konkrétní změny. Přechodná ustanovení naštěstí umožňují projektovat a připravovat projektové dokumentace podle současných požadavků na výstavbu, a to až do vydání nových prováděcích předpisů (nejpozději do 1. 7. 2027).
Současně bude do 30. 6. 2027 možné předkládat jako podklad žádosti o povolení projektovou dokumentaci zpracovanou podle dosavadních právních předpisů. V této souvislosti upozorňujeme, že dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí bude zapotřebí doplnit o architektonicko-stavební řešení a stavebně konstrukční řešení zpracované podle prováděcího právního předpisu k NSZ.
Požadavky na výstavbu budou platit celostátně. Obdobně jako dnes platí jiná pravidla pro Prahu (pražské stavební předpisy), budou nově mít tuto možnost i Brno a Ostrava. Dle vyjádření zástupců všech 3 měst se však očekává, že proces přijetí výjimek budou vzájemně koordinovat, aby nevznikly 4 zcela odlišné požadavky na výstavbu (Praha, Brno, Ostrava a zbytek ČR). Pokud Vás toto téma zajímá blíže, určitě doporučujeme sledovat činnost samospráv a případně se aktivně zapojit do procesu projednání.
Plánovací smlouvy
NSZ nově upravuje institut plánovací smlouvy a kodifikuje tak již dlouho let existující praxi, jak developeři a obce nastavují svoji spolupráci. V plánovací smlouvě se obce a kraje mohou nově zavázat, že učiní kroky k vydání, resp. změně územně plánovací dokumentace (typicky územního plánu), která umožní realizaci záměru developera. Stejně tak se mohou zavázat nečinit změny, které by zabránily realizaci již souladného záměru.
Předmětné ustanovení bylo předmětem kritiky řady advokátů, kteří z našeho pohledu oprávněně namítají, že sjednáním takového závazku se zasahuje do volného výkonu mandátu zastupitelů. V tomto ohledu lze předpokládat, že ustanovení bude dříve či později napadeno a předloženo k posouzení Ústavnímu soudu. V případě, že Ústavní soud ustanovení zruší, vyvstává otázka jaký bude osud již uzavřených plánovacích smluv, které uvedené závazky obsahují. Pokud Vás toto téma zajímá blíže, odkazujeme na článek, kde se problematice podrobně věnujeme. Bez ohledu na různé názory na toto téma klientům doporučujeme využít spíše osvědčené smluvní mechanismy (odkládací a rozvazovací podmínky, úprava okamžiku vzniku nároku na příspěvek a další) a zbytečně neriskovat možnou neplatnost smlouvy.
Černé stavby
Původní znění NSZ počítalo s významným omezením dodatečného povolování černých staveb, neboť předpokladem pro jejich povolení byla dobrá víra stavebníka. Tu bylo patrně možné spatřovat pouze u stavebníků, kteří disponovali stavebním povolením nebo realizovali stavbu u které se mylně domnívali, že nevyžaduje žádné povolení.
Dle současného znění NSZ je však tato podmínka vypuštěna a stavebníci budou moci dodatečně stavby povolit pokud
- stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;
- stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (splnění této podmínky lze nahradit souhlasem dotčených sousedů) a
- stavebník uhradil pokutu za spáchaný přestupek.
